VON THORSTEN KLINKNER
Neben der anhaltenden Niedrigzinsphase und vergleichsweise geringen Einnahmeschwankungen sorgen nicht zuletzt steuerliche Anreize dafür, dass Immobilien einen interessanten Baustein für eine langfristige Vermögensanlagestrategie darstellen.
Wer sich mit dem Thema Immobilien beschäftigt, kennt vor allem folgende Grundsatzfragen:
- Eigen- oder Fremdfinanzierung?
- Haus oder Eigentumswohnung?
- Neubau oder Altbausanierung?
- Wohnhaus oder Gewerbeimmobilie?
- Asset Deal oder Share Deal? V
- ermietung als Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft oder doch lieber als Einzelunternehmer?
Für Immobilieninvestoren mit dem Wunsch, das aufgebaute "Betongold" auch für künftige Generationen ihrer Familie zu erhalten, stellt sich weiterhin die Frage, wie ein Schutz vor unkalkulierbaren persönlichen Schicksalsschlägen (zum Beispiel einer Scheidung oder einem plötzlichen Todesfall) erreicht werden kann. Als Lösung kann sich eine Vermögensübertragung an eine Familienstiftung anbieten, die aufgrund ihrer Eigenschaft als verselbstständigtes Zweckvermögen unabhängig vom Bestand natürlicher Personen ist und damit für einen generationenübergreifenden Vermögensschutz prädestiniert ist. Die Familienstiftung wird zur neuen Eigentümerin des Vermögens, dessen laufende Erträge dazu verwendet werden, den Stifter und seine Familie zu versorgen.
In dem Beitrag dieser Woche werden zunächst die allgemeinen steuerlichen Rahmenbedingungen vorgestellt.
Das zu versteuernde Einkommen einer Familienstiftung, die mit der Vermietung von Immobilien Einkünfte erzielt, wird weitgehend nach den gleichen Vorschriften des Einkommensteuergesetzes ermittelt, die auch für natürliche Personen gelten. Somit erzielt auch eine Familienstiftung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kann von ihren Mieteinnahmen unter anderem die Gebäude-AfA (AfA = Absetzungen für Abnutzung) und weitere Werbungskosten, wie Erhaltungsaufwendungen oder Darlehenszinsen, abziehen. Auch steuerliche Begünstigungen, wie die hohen AfA-Prozentsätze bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sowie bei Baudenkmalen können von Stiftungen in Anspruch genommen werden. Neben dem Abzug der tatsächlich angefallenen Werbungskosten steht der Stiftung außerdem ein jährlicher Freibetrag in Höhe von EUR 5.000 zu.
Auf ihr zu versteuerndes Einkommen zahlt die Stiftung 15% Körperschaftsteuer. Da Stiftungen im Gegensatz zu Kapitalgesellschaften nicht kraft ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegen und die Vermietung von Immobilien die Grenze der Vermögensverwaltung nicht überschreitet, unterliegen die Mieteinkünfte nicht zusätzlich der Gewerbesteuer.
Nach Ablauf einer Mindesthaltedauer von zehn Jahren seit der Anschaffung kann die Stiftung das jeweilige Objekte steuerfrei verkaufen und den Umschichtungsgewinn in die Modernisierung und Erweiterung ihres Bestands reinvestieren. Die Einhaltung der Zehnjahresfrist stellt außerdem sicher, dass es zu keiner Versteuerung der Gewinne aufgrund eines gewerblichen Grundstückshandels kommt.
Mit der Frage, welche Fallstricke es bei der Vermietung zu beachten gilt, beschäftigt sich der in der nächsten Woche erscheinende Beitrag.