Antwort:
Auf Ebene einer stiftungsverbundenen GmbH (oder auch einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG) unterliegen grundsätzlich alle Mieteinnahmen der Gewerbesteuer. Bei einem Menschen oder auch einer Familienstiftung kommen Mieteinnahmen nicht mit der Gewerbesteuer in Berührung.
Um auch anderen Rechtsformen die Befreiung ihrer Mieteinnahmen von der Gewerbesteuer zu ermöglichen, hat der Gesetzgeber die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG geschaffen. Hiernach kann zum Beispiel eine stiftungsverbundene GmbH ihre Mieteinnahmen von der Gewerbesteuer befreien, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet oder neben dem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet. Bei erfolgreicher Umsetzung dieses Gestaltungsbausteins zahlt die GmbH lediglich 15% Körperschaftsteuer auf ihre Mieteinnahmen (wie dies auch bei einer immobilienbezogenen Familienstiftung der Fall wäre).
Wann genau lohnt sich nun der Einsatz einer stiftungsverbundenen GmbH als Vermieterin:
- Bei der Übertragung einer immobilienbezogenen GmbH an eine Familienstiftung und der im Turnus von 30 Jahren anfallenden Erbersatzsteuer auf das Stiftungsvermögen besteht die Möglichkeit einer Steuerfreistellung, wenn die GmbH ein sogenanntes „Wohnungsunternehmen“ (§ 13b Absatz 4 Nummer 1 Satz 2 Buchstabe d) ErbStG) betreibt. Nach aktueller Verwaltungsmeinung erfüllt ein Bestand von über 300 Wohnungen die Anforderungen an ein Wohnungsunternehmen (R E 13b.17 Absatz 3 Satz 2 ErbStR 2019).
- Die GmbH schirmt das übrige Stiftungsvermögen wie ein schützender Mantel gegenüber Finanzierungsrisiken ab.
- Möchten Sie mit der Stiftung ein hohes Maß an Datenschutz erreichen und so wenig wie möglich am Markt in Erscheinung treten, bietet sich die GmbH als Vertragspartner für Ihre Mitarbeiter und Mieter an, während die Familienstiftung als „leise Familienstiftung“ dazu genutzt wird, die GmbH-Anteile und das übrige Vermögen zu schützen.
- Die GmbH schreibt Gebäude mit 3% anstatt mit 2% (Familienstiftung) pro Jahr ab.
Möchten Sie eine vermögensverwaltende GmbH mit einer Steuerbelastung auf Mieteinahmen von 15% gründen, sollten Sie unter anderem die folgenden Stolperfallen beachten, bei denen das Finanzamt die Freistellung von der Gewerbesteuer streicht:
- Veräußert die GmbH ihr einziges und letztes Grundstück, wird ihr für das ganze Jahr die erweiterte Grundstückskürzung gestrichen. Auf diese Weise zahlen Sie nicht nur auf die laufenden Mieten, sondern auch auf den Veräußerungsgewinn Gewerbesteuer. Hier sollten Sie also im Vorfeld des Verkaufs bereits ein zweites Grundstück angeschafft haben.
- Die GmbH muss ihre Grundstücke grundsätzlich „nackt“ vermieten: die Mitvermietung von Möbeln, Einbauküchen oder Betriebsvorrichtungen (Lastenaufzüge, Hebebühnen usw.) führt grundsätzlich zum Ausschluss der erweiterten Grundstückskürzung.