Antwort:
Haben Sie in Ihrem Privatvermögen einen umfangreichen Immobilienbestand aufgebaut, sind im Hinblick auf einen künftigen Erbfall die folgenden Punkte zu beachten:
- Vermietete Immobilien im Privatvermögen unterliegen grundsätzlich ungemindert der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
- Bei einer Mietrendite von ca. 5% pro Jahr liegt keine Liquidität zur kurzfristigen Eigenfinanzierung der Erbschaftsteuer vor, sodass entweder Objekte verkauft werden müssen oder neue Fremdfinanzierungen erforderlich werden.
- Gerade bei Erbengemeinschaften sind sowohl die Bewertung als auch die anschließende Aufteilung von Grundvermögen im Rahmen der Erbauseinandersetzung streitbehaftet.
- Bei einer Erbschaft Minderjähriger wird ein Ergänzungspfleger bestellt.
Beim Verkauf Ihrer Immobilien an eine Familienstiftung erhalten Sie entweder eine Kaufpreisforderung oder eine Barzahlung als Gegenleistung. Anders als die Immobilien können Sie die Kaufpreisforderung ohne Bewertungsschwierigkeiten erbschaft- bzw. schenkungsteuerfrei innerhalb der persönlichen Freibeträge noch zu Lebzeiten an Ihre Familienmitglieder aufteilen. Den Zahlungsmodus können Sie in dem Kaufvertrag mit der Familienstiftung selbst festlegen. Treten Sie nun einen Teil Ihrer Forderung zum Beispiel an Ihre Kinder ab, erhalten diese pro Monat einen ratierlichen Geldzufluss anstelle einer Immobilienerbschaft „auf einen Schlag“. Sie stellen damit eine dosierte Versorgung sicher und beugen gleichzeitig dem Szenario vor, dass Ihre Familienmitglieder „in jungen Jahren plötzlich Millionäre werden“.
Gleichzeitig bleiben die Immobilien als Ertragsquelle in der Stiftung gebündelt, sodass Sie das Risiko einer Vermögenszersplitterung in der Generationenfolge abwenden.
Gleichzeitig können Sie Ihre persönliche Einkommensteuersituation optimieren, indem Sie Ihre übrigen Einkünfte (typischerweise ein Gehalt als Gesellschafter-Geschäftsführer) absenken und Ihren persönlichen Kapitalbedarf über die einkommensteuerfreien Kaufpreisraten aus dem Grundstücksverkauf finanzieren.