Antwort:
Grundsätzlich können Familienstiftungen – genau wie wir Menschen – Immobilien und auch Anteile an vermögensverwaltenden Personengesellschaften mit Grundbesitz nach einer Mindesthaltedauer von zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Bei Unterschreiten der Zehnjahresfrist versteuert die Familienstiftung den Veräußerungsgewinn.
Ob das Finanzamt den Gewinn als sonstige Einkünfte (reine Vermögensverwaltung) oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb besteuert, hängt zunächst von den folgenden Faktoren ab:
- Hat die Familienstiftung das Grundstück mit einem darauf erst noch zu errichtenden Gebäude bereits vor der Bebauung verkauft?
- Hat die Familienstiftung das Grundstück von vornherein auf Rechnung und nach Wünschen des Erwerbers bebaut?
- Hat die Familienstiftung das Bauvorhaben kurzfristig finanziert und damit offensichtlich mit einem in Kürze zufließenden Veräußerungserlös gerechnet?
- Hat die Familienstiftung bereits vor der Bauzeit einen Makler mit dem Verkauf des Objekts beauftragt?
- Betätigt sich die Familienstiftung selbst als Bauträgerin?
In all diesen Fällen geht das Finanzamt davon aus, dass von Beginn an die Absicht bestand, das Grundstück gewinnbringend „als Handelsware“ zu verkaufen. Liegt keines dieser Indizien vor, prüft das Finanzamt stattdessen, ob die Familienstiftung innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft hat. Die Erfüllung der Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels zieht die folgenden Konsequenzen nach sich:
- Die laufenden Mieteinnahmen sowie die Veräußerungsgewinne unterliegen der Körperschaft- und Gewerbesteuer.
- Bei der Gewerbesteuer scheidet die erweiterte Grundstückskürzung aus, da die Grenze der reinen Vermögensverwaltung überschritten wird. Dieser Punkt ist vor allem auch auf Ebene stiftungsverbundener Immobiliengesellschaften zu beachten.
- Die Grundstücke sind dem Umlaufvermögen zuzuordnen, sodass „normale“ Abschreibungen und Sonderabschreibungen ausscheiden. In Betracht kommen nur noch Teilwertabschreibungen bei dauernder Wertminderung. Eine steuerfreie Rücklage scheidet bei der Veräußerung von Umlaufvermögen ebenfalls aus.
- Veräußerungsverluste können mit sämtlichen positiven Einkünften der Familienstiftung verrechnet werden.
- Gestaltungsmöglichkeit: Immobilien im Umlaufvermögen, die Teil eines gewerblichen Grundstückshandels sind, gelten im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer als begünstigtes Vermögen, während an Dritte zur Nutzung überlassene Immobilien im Anlagevermögen grundsätzlich dem steuerpflichtigen Verwaltungsvermögen zugeordnet werden.