VON THORSTEN KLINKNER
Die allgemeinen Vorteile einer Familienstiftung gelten im Besonderen auch für Immobilien in einer Stiftung. So wird Immobilienvermögen in einer Familienstiftung dauerhaft von Einflüssen Dritter geschützt und kann so langfristig der Versorgung der Familie dienen. Die Stiftung dient dabei als Schutzmantel für das Immobilienvermögen und schirmt es vor persönlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Gefahren ab. Auch werden schwierige familieninterne Vermögensübertragungen und streitanfällige Erbauseinandersetzungen obsolet.
Steuerliche Vorteile einer Familienstiftung
Aus steuerlicher Sicht ist die Familienstiftung per se kein Steuersparmodell, bietet für die Immobilienverwaltung aber einige steuerliche Vorteile an. Auf Ebene der Stiftung unterliegen die Vermietungserträge der Besteuerung mit Körperschaftsteuer (15%). Anders als die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH ist die Immobilien-Familienstiftung nicht qua Rechtsform gewerblich tätig. Bei der Immobilien-Familienstiftung unterliegen die Mieteinnahmen daher auch dann nicht der Gewerbesteuer, wenn die Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung nicht vorliegen. Durch die niedrige Steuerbelastung auf der Stiftungsebene können Verbindlichkeiten schneller getilgt, oder weiteres Vermögen effektiver aufgebaut werden (Thesaurierungseffekt). Ein weiterer Vorteil ist, dass auch die Familienstiftung eine Immobilie nach 10 Jahren Spekulationsfrist ertragsteuerneutral veräußern kann.
In der Gesamtsteuerbelastung ist die Immobilienverwaltung in einer Familienstiftung regelmäßig vorteilhafter. So unterliegen Einkünfte auf privater Ebene eines Stifters der maximalen Besteuerung mit 42% (Spitzensteuersatz). Auf Ebene der Stiftung erfolgt eine Überschussbesteuerung mit 15% Körperschaftsteuer. Bei finaler Ausschüttung der Überschüsse an die Stiftungsbegünstigten entsteht eine Abgeltungsteuer von 25%. In der Summe entsteht somit maximal eine finale Steuerbelastung von 36,25%.
Stiftungen genießen in der laufenden Immobilienverwaltung somit zahlreiche steuerliche Vorteile:
- Versteuerung laufender Gewinne mit 15%
- Steuerlicher Abzug von Kosten für Renovierung und Instandhaltung
- Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
- Im Idealfall eine endfällige Versteuerung mit 0%
- Vereinfachte Gewinnermittlung
- Keine Gewerbesteuer auf die Vermögensverwaltung
- Übernahme von Privatkosten
- Die Problematik der verdeckten Gewinnausschüttung besteht nicht
- Sie können eine Vergütung als Vorstand erhalten
Wie erfolgt die Vermögensübertragung?
So ist der Übergang von Immobilienvermögen auf eine Stiftung entgeltlich zum Verkehrswert möglich. Ist für den Grundstückseigentümer die sog. Spekulationsfrist abgelaufen, kann ein einkommensteuerneutrale Veräußerung unter Schaffung von neuem Abschreibungsvolumen erfolgen. Die Kaufpreisforderung kann der Stiftung bspw. langfristig als Darlehen zur Verfügung gestellt werden, so dass einige Jahre keine Stiftungsleistungen (steuerpflichtig) ausgezahlt werden müssen.
Die unentgeltliche Immobilienübertragung auf eine Familienstiftung unterliegt der Schenkungsteuer, kann aber regelmäßig grunderwerbsteuerfrei erfolgen. Für Immobilien im steuerlichen Betriebsvermögen sind vollständige Steuerbefreiungen unter engen Voraussetzungen (Wohnungsunternehmen) denkbar. Haben Sie ein unbebautes oder unvermietetes Grundstück im Betriebsvermögen, sind schenkungsteuerneutrale Übertragungen möglich.
Kann auch eine ausländische Familienstiftung inländische Immobilien verwalten?
Immobilienvermögen kann auch auf eine ausländische Familienstiftung übertragen werden. Für Vermietungseinkünfte entsteht idR eine beschränkte Körperschaftsteuerpflicht im Immobilien-Staat. Der Einfluss des Stifters auf das Immobilienvermögen ist aber aufgrund des deutschen Außensteuergesetzes beschränkt. Hierfür bestehen aber Gestaltungsoptionen.