VON THORSTEN KLINKNER
Die Schweiz ist mit ihrer unvergleichlichen Natur nicht nur ein beliebtes Ziel für Touristen aus aller Welt, sondern insbesondere mit ihren städtischen Regionen auch als Lebensort für viele Deutsche attraktiv. Die geringe sprachliche Hürde in der Deutschschweiz, die zentrale Lage in Europa, das liberale politische System, aber auch die Schweiz als Wirtschaftsstandort sind für Vermögensinhaber interessant. Zuzug-Interessierte haben viele offene Fragen, die wir gerne beantworten.
Diesen Monat werden wir uns in den Stifterbriefen mit dem Thema „Grenzüberschreitender Immobilienbesitz – Deutschland und Schweiz“ beschäftigen. In unserem ersten Beitrag stellen wir Ihnen vor, was Sie beim Kauf einer Ferienwohnung als Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland beachten sollten, und welche Themen über den Bund und von den Kantonen und Kommunen geregelt werden.
Kauf einer Ferienwohnung in der Schweiz als Deutscher: Alles klar geregelt
Wie zu erwarten, hat die Schweiz hier klare Regelungen getroffen. In der Schweiz lebende Deutsche mit einer Aufenthaltsbewilligung (in der Regel ein Ausweis B oder C) haben dieselben Rechte wie Schweizer Staatsbürger und benötigen beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks keine Bewilligung. Doch anders ist es, wenn der Wohnsitz in Deutschland ist.
Das Bewilligungsgesetz, das sogenannte Lex Koller, regelt den Erwerb von Grundstücken und Immobilien durch Personen im Ausland, denn dieser ist bewilligungspflichtig. Hierbei ist zu unterscheiden, dass der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz vom Bund geregelt wird. Die Kantone und Kommunen sind für den Erwerb von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Aparthotels in der Schweiz zuständig. Als bewilligungspflichtige Personen gelten laut Lex Koller unter anderem natürliche Personen mit Wohnsitz im Ausland und juristische Personen, die ihren Sitz im Ausland haben. Dazu zählen auch Stiftungen.
Der Kauf einer Ferienimmobilie als Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland
Der Kauf einer Ferienwohnung in der Schweiz ist oft der erste Schritt in Richtung Schweiz, aber bei Kauf und Verkauf gibt es einige Fallstricke zu beachten.
Die Zahl der Ferienwohnungen und Wohneinheiten in sogenannten Aparthotels, die in der Schweiz an „bewilligungspflichtige ausländische Personen“, in unserem Fall natürliche und juristische Personen mit Hauptwohnsitz in Deutschland, verkauft werden dürfen, unterliegt einer landesweiten Obergrenze, nämlich 1.500 Feriendomizile pro Jahr. Diese Anzahl wird auf die Kantone aufgeteilt. Beim Vollzug der Bewilligung gibt es keine einheitliche Bundesregelung, die Entscheidungshoheit obliegt den Kantonen. So ist in Kantonen wie Zürich oder Genf der Verkauf von Ferienwohnungen an Ausländer sogar generell untersagt. Die Kantone, Kommunen und Fremdenverkehrseinrichtungen können außerdem selbstständig weitere Beschränkungen erlassen, und beispielsweise für einen Ort eine totale Bewilligungssperre festlegen oder die Anzahl der Bewilligungen pro Jahr limitieren.
Beim Kauf einer Ferienwohnung in der Schweiz wird die Erwerbsbewilligung von der zuständigen kantonalen Behörde im Rahmen bestimmter Kontingente und Voraussetzungen bewilligt. So muss sich die Ferienwohnung in einem vom Kanton als Fremdenverkehrsort bezeichneten Ort befinden und sie muss dem Kontingent, das dem Kanton bewilligt wurde, angerechnet werden.
Zudem darf die Ferienwohnung eine Nettowohnfläche von 200 m² nicht überschreiten und der Käufer erhält zudem die Auflage, die Wohnung ausschließlich zu Ferienzwecken zu nutzen und auch wieder zu verkaufen, wenn sie nicht mehr als Ferienwohnung genutzt wird. Der Immobilienerwerb als Kapitalanlage ist dabei nicht gestattet, eine periodische Vermietung der Ferienwohnung in der Schweiz ist aber erlaubt.
Der Verkauf der Ferienwohnung in der Schweiz
Da der Erwerb von einer Ferienwohnung in der Schweiz als Deutscher den oben genannten Kriterien unterliegt, ist auch der Verkauf der eigenen Ferienwohnung nicht einfach an den Höchstbietenden möglich. So wie schon beim Kauf der Ferienwohnung, ist der Verkauf an Schweizer, oder EU/EFTA-Angehörige mit Wohnsitz in der Schweiz problemlos möglich. In der Schweiz lebende Drittstaatenangehörige benötigen eine Bewilligung, um als Käufer für eine Ferienwohnung infrage zu kommen. EU/EFTA-Angehörige mit Wohnsitz im Ausland müssen die oben erläuterten Auflagen erfüllen, um als Käufer einer Ferienwohnung infrage zu kommen, und es ist kantonal unterschiedlich, wie diese interpretiert werden. Als Drittstaatsangehöriger mit Wohnsitz im Ausland ist es in neun von 26 Kantonen sogar unmöglich, eine Ferienwohnung zu erwerben.
Besteuerung einer Ferienwohnung in der Schweiz
Für den Erwerb der Ferienwohnung in der Schweiz fällt die sogenannte Handänderungssteuer (Grunderwerbssteuer) an, die etwa 1–3 % vom Kaufpreis beträgt. Auch hier gibt es kantonale Unterschiede.
Die Erträge der Ferienwohnung werden in der Schweiz bei der jährlichen Einkommensteuer besteuert. Dazu zählen Mieteinnahmen und der Eigenmietwert. Letzterer beträgt ungefähr 70–80 % der Marktmiete. Dieser Eigenmietwert wird für das ganze Jahr berechnet, auch wenn die Ferienwohnung nur temporär genutzt wird. Relevante Abzüge sind Unterhaltskosten, sowie anteilige Schuldzinsen, Versicherungsprämien und Dritt-Verwaltungskosten. Kein Abzug gibt es für Abschreibungen. Diese Abzüge werden von den Mieteinnahmen/Eigenmietwert abgezogen und betragen in der Regel 10–20 %. In Deutschland werden diese Erträge – mit Ausnahme des Eigenmietwerts – ebenfalls der Einkommensteuer unterworfen. Eine Doppelbesteuerung wird vermieden, in dem die in der Schweiz bezahlte Steuer auf die deutsche Steuer angerechnet wird.
In einigen Kantonen gibt es die Liegenschaftssteuer, die ungefähr der Grundsteuer in Deutschland entspricht. Diese Steuer ist eine kantonale und/oder kommunale Steuer; der Bund kennt diese Steuer nicht. Auch bei einer Veräußerung fallen Steuern an, in der Schweiz ist dies die Grundstücksgewinnsteuer. Ist die Immobilie weniger als zehn Jahre gehalten, wird in Deutschland die Veräußerung ebenfalls besteuert, aber auch hier wird die in der Schweiz bezahlte Steuer angerechnet.
Abschließend kann festgestellt werden, dass Deutsche mit Wohnsitz in Deutschland und auch Gesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben, auch wenn sie Schweizer*innen gehören, als bewilligungspflichtige Personen gelten. Hat also ein Stifter seinen Wohnsitz in die Schweiz verlegt und möchte sich eine Ferienimmobilie in der Schweiz kaufen, muss steuerlich gut überlegt sein, ob dies über die Familienstiftung geschieht und er damit bewilligungspflichtig ist, oder ob es aus dem Privatvermögen mit allen steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen passieren soll.
Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Fragen haben.
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