Jeder, den es häufig in die gleiche Ferienregion zieht, kennt es: Man ertappt sich irgendwann bei dem Gedanken über ein eigenes Domizil. Wer dann in der Schweiz bei einem Immobilienbüro die Aushänge betrachtet, stellt fest, dass es scheinbar in der Schweiz andere Anforderungen gibt, denn dort findet man in der Regel die Hinweise „Nur für Schweizer Bürger“, „Verfügbar für alle ausländischen Käufer“ oder „Verfügbar für Personen mit Wohnsitz in der Schweiz“.
In der Schweiz ist der Immobilienkauf für Ausländer durch die sogenannte „Lex Koller“ reglementiert.
Ob dies nur für die Ferienimmobilie gilt oder auch für Gewerbe- oder Wohnimmobilien stelle ich Ihnen in diesem Stifterbrief vor.
Vertiefend biete ich am 5. Juni ein kostenfreies Webinar an: Standort Schweiz – Zuzug und Aufbau von Unternehmensstrukturen. Dazu lade ich Sie herzlich ein. Sie können sich hier anmelden.
Ergänzend finden Sie auf unserer Homepage eine neue Rubrik zur Schweiz, in dem wir auf aktuelle Themen und Entwicklungen in der Schweiz aufmerksam machen.
Der Immobilienkauf in der Schweiz ist geregelt
Die gute Nachricht zuerst: Wer EU/ EFTA - Bürger ist, in die Schweiz zieht und dort eine Aufenthaltsbewilligung B oder C hat, ist den Schweizer Bürger beim Immobilienkauf gleichgestellt.
Komplizierter ist es, wenn sich der Hauptwohnsitz im Ausland befindet.
Für natürliche und juristische Personen mit Wohnsitz in Deutschland ist es ohne Aufenthaltsbewilligung beinahe unmöglich eine Wohnimmobilie in der Schweiz zu kaufen. Ausländer benötigen für den Kauf einer Schweizer Immobilie eine Bewilligung. So soll verhindert werden, dass zu viel schweizerischer Boden in ausländischen Besitz gerät.
Ist der Zuzug in die Schweiz noch nicht erfolgt und der Wohnsitz weiterhin in Deutschland oder einem anderen Land, ist der Immobilienkauf in der Schweiz durch die sogenannte „Lex Koller“ geregelt.
Die „Lex Koller“ ist die Bezeichnung für ein schweizerisches Bundesgesetz, das den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland regelt. Der Name geht auf den Schweizer Bundesrat Arnold Koller zurück, der zum Zeitpunkt der letzten größeren Überarbeitung des Gesetztes 1997 im Amt war.
Die "Lex Koller" bildet die Gesetzesgrundlage für das Bewilligungsverfahren beim Immobilienkauf in der Schweiz durch Ausländer. So wird verhindert, dass knapper Wohnraum durch kapitalstarke ausländische Investitionen noch teurer wird und hat den zusätzlichen Effekt, dass auf dem Wohnungsmarkt nicht damit gerechnet werden muss, dass die Gelder plötzlich aus dem Ausland abgezogen werden.
Es gibt zwar vereinzelt lokale Ausnahmegenehmigungen, aber generell wird die Umsetzung und Einhaltung der „Lex Koller“ in der gesamten Schweiz sehr strikt gehandhabt und kontrolliert.
Der Kauf einer Ferienwohnung in der Schweiz
Hier fängt oft der Zuzugsgedanke an: Im Urlaub. Aber im ersten Schritt eine Ferienwohnung oder gar ein eigenes Chalet zu kaufen ist gar nicht so leicht. Wie ich schon in diesem Stifterbrief erläutert habe, gibt es in der Schweiz eine begrenzte Anzahl an Ferienwohnungen, die an „bewilligungspflichtige ausländische Personen“, veräußert werden dürfen.
Es gibt eine schweizweite Obergrenze von 1500 Feriendomizilen, die pro Jahr an Ausländer verkauft werden dürfen und diese Anzahl wird auf die Kantone aufgeteilt. Dazu müssen weitere kantonale oder regionale Besonderheiten beachtet werden.
Das Feriendomizil muss ausschließlich zu Ferienzwecken genutzt werden und nicht als Kapitalanlage.
Kaufen darf eine Ferienwohnung in der Schweiz nur, wer eine Aufenthaltsbewilligung für die Schweiz hat, sowie jeder EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz.
EU/EFTA-Bürger mit Sitz im Ausland müssen die oben genannten Regularien beachten. Für alle anderen wird es kompliziert.
Dementsprechend kann sich auch der Verkauf des Feriendomizils umständlich gestalten, da die Käufer bestimmte Kriterien erfüllen müssen. Als Drittstaatenangehöriger mit Wohnsitz im Ausland ist es in vielen Kantonen sogar unmöglich, eine Ferienwohnung zu erwerben.
Der Erwerb einer Zweitwohnung in der Schweiz
Die „Lex Koller“ regelt den auch Kauf einer Zweitwohnung durch Ausländer in der Schweiz. Als Grenzgänger ist es zum Beispiel möglich, sich eine Zweitwohnung in der Arbeitsregion zu kaufen. Wie bei der Ferienwohnung auch, darf es sich nicht um eine Kapitalanlage handeln und vermietet werden, sie muss selbst bewohnt werden.
Ein Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland kann den Kauf einer Zweitwohnung auch bewilligt bekommen, wenn außergewöhnliche und schutzwürdige Beziehungen zur Schweiz unterhalten werden, z.B. um wirtschaftliche, wissenschaftliche oder kulturelle Interessen zu wahren. Verwandtschaftliche Beziehungen zählen allerdings nicht dazu.
Der Erwerb einer Gewerbeimmobilie in der Schweiz
In der „Lex Koller“ ist festgelegt, dass Ausländer ohne Bewilligung und beispielsweise mit Wohnsitz in Deutschland „Grundstücke, die für einen wirtschaftlichen Zweck genutzt werden {…}“ erwerben können.
Dabei spielt es keine Rolle, ob die erworbene Immobilie dem Unternehmen des Käufers dient oder an Dritte zur Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit verpachtet wird. Dazu zählen z. B. Fabrikationsgebäude, Hotels und Restaurants, sowie Arztpraxen und Einkaufscenter. Dieser Kauf ist nur dann kompliziert, wenn zu der zu erwerbenden Immobilie Wohnraum gehört, der vermietet oder verpachtet werden soll.
Ausnahmeregelungen
Wie in jeder Regelung gibt es Ausnahmen, denn die Schweiz möchte die besten wirtschaftlichen Möglichkeiten für sich erhalten. Neben den oben genannten Ausnahmeregelungen lohnt es sich vor dem Kauf regionale und kantonale Unterschiede sorgfältig zu prüfen. So ist derzeit beispielsweise das Tourismusprojekt Andermatt von der Bewilligungspflicht befreit.
Fazit und Angebot
Wenn Sie Interesse an einem Zuzug in die Schweiz oder dem Aufbau unternehmerischer Strukturen in der Schweiz haben, stehe ich Ihnen gerne als Ansprechpartner zur Verfügung. Ich begleite Sie bei der Vorbereitung und der Gestaltung maßgeschneiderter Vermögensarchitekturen. Dabei greife ich auf ein erstklassiges und praxiserprobtes Netzwerk zurück und koordiniere das Gesamtprojekt für Sie.