VON THORSTEN KLINKNER
In unserer Serie „Grenzüberschreitender Immobilienbesitz – Deutschland und die Schweiz“ haben wir Ihnen in den vergangenen Wochen einen Überblick verschafft, welche Möglichkeiten ein Ausländer hat, eine Immobilie in der Schweiz zu erwerben. Ist das Wunschobjekt gefunden und alle Genehmigungen wurden erteilt, muss die Immobilienfinanzierung für die Schweizer Immobilie geklärt werden. Auch hier sollten Sie wieder über mögliche Stolpersteine informiert sein, um ans Ziel zu gelangen. In unserem dritten Stifterbrief erläutern wir, worauf Sie achten sollten.
Die Immobilienfinanzierung in der Schweiz
Die Immobilienfinanzierung in der Schweiz ist anderen Kriterien unterworfen als in Deutschland. Während es in Deutschland mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital möglich ist, Immobilien zu finanzieren, gibt es in der Schweiz dazu klare Vorgaben, ohne die ein Kredit nicht genehmigt wird. So muss man für eine Immobilienfinanzierung in der Schweiz mindestens 20 % Eigenkapital aufbringen. Soll die Immobilie selbst bewohnt werden, ist es erlaubt, die Hälfte des Eigenkapitals aus der Altersvorsorge zur Immobilienfinanzierung in der Schweiz hinzuzuziehen. Im Umkehrschluss bedeutet das: Bei der selbstgenutzten Wohnimmobilie müssen mindestens 10 % aus liquiden, eigenen Mitteln finanziert werden. Dazu zählen neben Sparkonten und Wertpapieren beispielsweise auch zinslose Darlehen von Eltern oder Verwandten.
Es ist also möglich, bis zu 80 % des Immobilienwertes mit Hypotheken zu finanzieren. Die Hypothek wird in zwei Säulen geteilt, aber es handelt sich dabei nicht um zwei unterschiedliche Hypotheken. Die erste Hypothek kann bis zu zwei Drittel finanzieren (maximal 67 %) und die zweite Hypothek kann bis zu 13 % betragen.
Voraussetzungen für die Finanzierung einer Immobilie in der Schweiz
Bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie in der Schweiz gelten andere Voraussetzungen als bei der Finanzierung für das bewohnte Eigenheim. Hier können nur bis zu 60 % des Immobilienwertes mit einer Hypothek finanziert werden, man benötigt also mindestens 40 % an Eigenkapital, zuzüglich der anfallenden Kaufnebenkosten. Außerdem darf zur Finanzierung der Schweizer Ferienimmobilie kein Kapital aus der beruflichen Altersvorsorge einsetzt werden. Damit will der Schweizer Bund verhindern, dass Vorsorgegelder für eine Ferienimmobilie genutzt werden und somit finanzielle Engpässe im Alter vermeiden. Auch was die Amortisierung der Hypothek angeht, sind die Vorgaben hier strenger. So muss die Hypothek für die Ferienimmobilie sich innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Rentenalters auf 50 Prozent reduzieren. Zudem muss jedes Jahr 1 % der Hypothek amortisiert werden.
Als Grenzgänger hat man grundsätzlich den Vorteil, für die Finanzierung der Immobilie in der Schweiz in zwei Staaten nach nur einer Bank für die Finanzierung suchen zu können. Immobilien in der Schweiz können Grenzgänger entweder über eine deutsche oder eine Schweizer Bank finanzieren.
Wer sich für die Finanzierung über eine deutsche Bank entscheidet, nimmt den Nachteil in Kauf, dass sich die Bank nicht in das Schweizer Grundbuch eintragen kann. Somit muss in der Regel eine andere Sicherheit gewährleistet werden, z. B. eine Immobilie in Deutschland.
Wer in der Schweiz arbeitet und sein Geld in Schweizer Franken erhält, ist außerdem einem Wechselkursrisiko ausgesetzt und sollte diese Schwankungen in der Wahl der Kredithöhe berücksichtigen.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie kommt aber nicht zum Zuge und vereinfacht das Darlehensverfahren. Als Grenzgänger ist eine Finanzierung also komplex und wir empfehlen, sich hier beraten zu lassen.
Kreditoptionen für eine Immobilienfinanzierung in der Schweiz
Bei der Immobilienfinanzierung in der Schweiz spielt, wie in Deutschland auch, das Einkommen eine zentrale Rolle. Berücksichtigt werden bei der Bewilligung der Fremdfinanzierung die laufenden Kosten, wie Nebenkosten und Unterhalt, aber auch die Zinsen für die erste Hypothek und die Amortisierung der zweiten Hypothek. Diese Kosten dürfen in ihrer Gesamtheit nicht mehr als ein Drittel des Bruttojahreslohns ausmachen.
Bei der Hypothekenvergabe wird sich der Finanzierungspartner nicht nur am Kaufpreis der Immobilien orientieren, sondern auch an dem geschätzten Wert. Beide Werte können sich unterscheiden. Der Finanzpartner wird aber nur den geschätzten Wert finanzieren. Wird die Immobilie beispielsweise als zu teuer angesehen, muss der Käufer die Differenz selbst finanzieren. Außerdem sind die zusätzlich zum Kaufpreis anfallenden Nebenkosten (Notargebühren, Grundbucheintrag, Handänderungssteuer) in der Finanzierung nicht enthalten und sind beim Kauf und der Finanzierung einer Schweizer Immobilie zu berücksichtigen, und müssen an liquiden Mitteln vorhanden sein.
Für aufwendige Sanierungsmaßnahmen, (klimafreundliche) Umbauten oder Modernisierungen gibt es auch in der Schweiz besondere Kreditoptionen. Solche wertvermehrende Maßnahmen können über eine Aufstockung der Hypothek finanziert werden, aber auch nur bis zu 80 % der Kosten. Als zweite Möglichkeit können alle fünf Jahre Vorsorgegelder für die Finanzierung solcher Zwecke eingesetzt werden. Klimafreundliche Umbauten werden allerdings auch vom Kanton, vom Bund, Städten und Gemeinden finanziell gefördert.
Besonderheiten bei der Rückzahlung von Hypotheken in der Schweiz
Auch bei der Rückzahlung der Hypotheken bei der Finanzierung der Schweizer Immobilie, der sogenannten Amortisation, gibt es Besonderheiten zu beachten. Der Schweizer Gesetzgeber schreibt vor, dass nur die zweite Hypothek amortisiert werden muss. Die größere Hypothek muss nicht amortisiert werden und kann theoretisch beliebig lange stehen bleiben. Zudem erfolgt die Rückzahlung der Hypothek, anders als bei uns in Deutschland, vierteljährlich. Zentral dabei ist, dass die zweite Hypothek entweder innerhalb von 15 Jahren oder bei Erreichen der Pensionierung abbezahlt sein muss.
Außerdem gilt es noch, die direkte und die indirekte Amortisation zu unterscheiden. Bei der direkten Amortisation wird die Schuld regelmäßig um einen Betrag reduziert, es reduzieren sich Schuld und Zinslast. Wird indirekt amortisiert, wird der gleiche Betrag nicht an die Bank gezahlt, sondern in die Vorsorgelösung investiert. Das aufgebaute Vorsorgeguthaben wird dann bei Rentenbeginn ausgezahlt und kann somit die Hypothek auch mit diesem Geld senken.
Diese beiden Möglichkeiten haben steuerliche Auswirkungen, denn die Zinslast wird steuerlich geltend gemacht. Wird die erste, größere Hypothek amortisiert, sinken die Schulden, aber auch die Zinslast. Die Amortisierung hat also neben dem Vorteil, die Schulden abgebaut zu haben, auch den Nachteil, dass in der Steuererklärung keine Schuldzinsen abgesetzt werden können. Dabei sind die Höhe der Zinslast, die möglichen steuerlichen Erhöhungen aufgrund der Verringerung der Zinslast, die Entwicklung des Immobilienwertes und auch nach der Amortisation vorhandene liquide Mittel zu berücksichtigen.
Wir beraten Sie gerne, welche, welche Option steuerlich für Sie die Beste ist.