Das Jahressteuergesetz 2022 umfasst eine Vielzahl steuerlich relevanter Themen. Zu ihnen gehören beispielsweise die Schaffung einer Rechtsgrundlage zum Aufbau eines direkten Auszahlungsweges für öffentliche Leistungen unter Nutzung der steuerlichen Identifikationsnummer, die Modernisierung des Abzugs von Aufwendungen für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit in der häuslichen Wohnung, die Einführung einer Ertragssteuerbefreiung für bestimmte Fotovoltaikanlagen oder auch den vollständigen Sonderausgabenabzug für Altersvorsorgeaufwendungen ab 2023. Die Neuregelung soll Ende des Jahres in Kraft treten, wenn Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier das entsprechende Gesetz wie geplant im Dezember unterzeichnet.

Etwas versteckt im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 findet sich auch ein Passus mit enormer Sprengkraft. Denn das Gesetz könnte das Erben von Immobilien künftig erheblich stärker belasten. Bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen dürfte der Anstieg „leicht bei 20 bis 30 Prozent“ liegen, schätzt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Bei bestimmten, insbesondere (teil-)gewerblich genutzten Immobilien droht wegen der sich ändernden Wertermittlung sogar eine Verdoppelung der Erbschaft- und Schenkungsteuer, meldet die WirtschaftsWoche in dem Zusammenhang.

Hintergrund des drohenden Anstiegs der Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer ist eine veränderte steuerliche Bewertung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Wörtlich heißt es in dem Entwurf: „Mit den nunmehr vorgenommenen Änderungen des Bewertungsgesetzes werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst.“ Diese Neuregelungen bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien seien aufgrund der verfassungsrechtlich gebotenen Änderung bei der Wertermittlung nun in die Steuergesetzgebung einzuführen, begründet das Ministerium seinen Entwurf.

Betroffen wären vor allem Immobilien, die im Ertragswertverfahren (Mietwohnobjekte) und im Sachwertverfahren (Einfamilienhäuser) bewertet wurden, so Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik beim Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland, gegenüber der „WirtschaftsWoche“. Kurz gesagt würde die Gesetzesänderung dazu führen, dass Immobilienwerte auch für steuerliche Zwecke möglichst nahe am „gemeinen Wert“ festgestellt werden müssen, also an einem Wert, wie er beispielsweise bei einem Verkauf zu realisieren wäre. Durch diese plötzliche Wertsteigerung erhöht sich auch die steuerliche Verpflichtung (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) bei der Übertragung, was nach Abzug der Freibeträge bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer immer noch zu hohen Forderungen und damit gegebenenfalls zum Notverkauf der erworbenen Immobilie führen kann.

Daher benötigen vor allem Eigentümer gehobener Immobilienportfolios eine Strategie, die einen wirtschaftlichen und steuerlichen Mehrwert bringen kann. Diese findet sich vor allem in Stiftungs-Strukturen, da es unter anderem nach der Übertragung auf eine Stiftung nicht zu einem Erbfall kommt. Hingegen greift bei einer deutschen Familienstiftung die Erbersatzsteuer. Demnach wird für das Vermögen einer Familienstiftung alle 30 Jahre ein Erbfall simuliert, und die Familienstiftung hat auf ihre Vermögenssubstanz Erbschaftsteuer zu bezahlen, um die sonst entgangene Steuer im Rahmen des Vermögensübergangs zu erhalten. Das ist ein planbarer Vorgang und vermeidet liquiditäts- und gegebenenfalls substanzschädliche plötzliche Steuerbelastungen.

Die Lösung: Bei einer Stiftung werden Immobilien aus dem Privatvermögen und allen damit verbundenen Risiken herausgelöst

Immobilien sind grundsätzlich eine für Stiftungen geeignete Assetklasse, da sie eine kapitalerhaltende Anlage des Stiftungsvermögens zur Sicherung der nachhaltigen Erfüllung des Stiftungszwecks ermöglichen. Die Stiftung übernimmt die Eigentümerschaft über ein Vermögen und sichert dieses innerhalb einer individuell stimmigen Struktur generationenübergreifend. Das Vermögen wird unter dem eigentümerlosen Dach der Familienstiftung verselbstständigt. Das will heißen: Eine Immobilie oder ein Immobilien-Portfolio geht in den Besitz der Familienstiftung über – mit den Zielen, die Immobilie(n) vor Zersplitterung, feindlicher Übernahme etc. in der Hand der Familie zu bewahren und die laufende Besteuerung zu optimieren. Durch den Übergang des Vermögens auf die Familienstiftung wird das Vermögen aus dem Privatvermögen und allen damit verbundenen Risiken herausgelöst.

Erbschaftsteuer und Stiftung in Liechtenstein: Erbschaftsteuerfreiheit wird mit klaren Regelungen zur Generationenfolge verknüpft

In Liechtenstein wird gar keine Erbersatzsteuer fällig. Kurzum bedeutet das, dass die Immobiliensubstanzwerte durch die Übertragung auf die liechtensteinische Familienstiftung die Vermögenssubstanz aus der Erbschaftsteuer herausgenommen wird. Die liechtensteinische Familienstiftung unterliegt mit ihrem Reingewinn einer Ertragsteuer von 12,5 Prozent, während in Deutschland eine Körperschaftssteuerhöhe von 15 Prozent fällig wird. In Liechtenstein sind der Erhalt von Dividenden, ausländische Erträge aus Land- und Forstwirtschaft, ausländische Betriebsstätten-Ergebnisse sowie ausländische Kapitalgewinne aus der Veräußerung von Grundstücken steuerfrei. Die Stiftung unterliegt keiner der deutschen Gewerbesteuer vergleichbaren Realsteuer.

Stiftungs-Strukturen, auch mit internationaler Ausrichtung, sind also ein wirksames Mittel, Immobilienwerte generationsübergreifend zu schützen und weiterzuentwickeln. Mehr Informationen finden Sie in unserem Bereich „Steuerung und Schutz Ihrer Rendite-Immobilien und Liegenschaften“.

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