Einige Zahlen vorweg: Das deutsche Nettoanlagevermögen in Wohn- und Nichtwohnbauten betrug 2020 laut ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. rund 9,6 Billionen Euro. Davon entfielen 61 Prozent auf Wohnbauten und 39 Prozent auf Wirtschaftsimmobilien. Zusammen mit den Grundstückswerten (5,1 Billionen Euro) summiert sich das gesamte deutsche Immobilienvermögen damit auf knapp 14,7 Billionen Euro. Und für die oberen zehn Prozent der Bevölkerung beläuft sich das durchschnittliche Immobilienvermögen auf mehr als 450.000 Euro pro Person, heißt es beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW).

Corona-Krise hat sich nicht negativ auf die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt ausgewirkt

Das hat selbstverständlich auch mit den stark gestiegenen Verkehrswerten vieler Immobilien der vergangenen Jahre zu tun. Zwar hat die Krise des Jahres 2022 für einen kleinen Knick gesorgt, nach Jahren rasanter Preissteigerungen werden Häuser und Wohnungen vielerorts inzwischen zumindest nicht mehr teurer. Aber: Der Aufwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt bleibt langfristig bestehen. In fast der Hälfte aller 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte können Haus- und Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2035 real an Wert gewinnt. Das ist ein Ergebnis der Studie „Postbank Wohnatlas 2022“, für die Experten des Hamburgischen Welt-Wirtschafts­Instituts (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2035 erstellt haben.

„Die Corona-Krise hat sich nicht negativ auf die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt ausgewirkt. Im Gegenteil: Mehr Menschen haben in dieser Ausnahmesituation über ein Eigenheim nachgedacht und Immobilien als sicheren Hafen gesucht“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank und Deutsche Bank. „Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der jeweiligen Regionen bestimmt. Die Anziehungskraft der Metropolen und ihres Umlands wird bleiben.“

Immobilien sind Substanzwerte mit geringem Spekulationspotenzial

Es sind dabei neben institutionellen Organisationen, wie Versicherungen, Pensionskassen und Private Equity-Gesellschaften, auch viele Familien und Unternehmen, die ihr Vermögen (oft zu großen Teilen) in Immobilien investieren, beziehungsweise investiert haben und die Portfolios langfristig mit Augenmaß ausbauen wollen. Immobilien sind traditioneller Bestandteil gerade auch komplexer Vermögen, nicht selten sind 50, 60, 70 oder mehr Prozent des Vermögens in Grundstücke, Objekte, Projektgesellschaften etc. investiert. Inflations- und Vermögensschutz stehen im Vordergrund. Die Unabhängigkeit von der weltweiten Entwicklung der Finanzmärkte soll forciert, wirkliche Substanzwerte mit so geringem Spekulationspotenzial wie möglich sollen entwickelt werden.

Daraus ergibt sich eine generell hohe Relevanz für die Vermögensnachfolge und die Erbschaftsteuer. Aufgrund der stark gestiegenen Verkehrswerte wächst auch die Erbschaftsteuer bei einer nicht optimal strukturierten Vermögensnachfolge signifikant. Denn Immobilien in der Erbschaftsteuer stellen grundsätzlich kein begünstigtes Vermögen dar und unterfallen, von einigen gewerblichen Ausnahmen und dem steuerbegünstigten Familienheim abgesehen, der vollen Besteuerung. Das kann sehr teuer werden.

Ein Rechenbeispiel:

Ein Immobilienportfolio ist zehn Millionen Euro wert und geht im Erbfall an den Ehepartner und das gemeinsame Kind zu gleichen Teilen über. Das ist ein Erwerb, nur für diese Assetklasse, von fünf Millionen Euro. Angenommen, es können die typischen erbschaftsneuerlichen Freibeträge in Abzug gebracht werden, verbleiben zur Versteuerung 4,5 Millionen Euro beim Ehepartner und 4,6 Millionen Euro beim Kind. In der Erbschaftsteuerklasse I werden in dieser Größenordnung jeweils 19 Prozent Erbschaftsteuer fällig. Das sind 855.000 Euro Erbschaftsteuer beim Ehepartner und 874.000 Erbschaftsteuer beim Kind. Sofern weitere Vermögenswerte hinzukommen, steigt die Erbschaftsteuer weiter an. Wenn dann die Liquidität für die Steuer fehlt, müssen familiäre Vermögenswerte zur Begleichung der Erbschaftsteuer veräußert werden. Das wird dann oftmals eine Immobilie sein. In diesem Fall könnte das Begleichen der Erbschaftsteuer zu einem hohen emotionalen und finanziellen Schaden führen.

Dazu kommt ein weiterer Aspekt. Viele Familien wollen Fairness in der Vermögensnachfolge zwischen den Kindern herstellen, die dann regelmäßig in einer Aufteilung nach gleichen Werten gesehen wird. Das geht aber bei einem (komplexen) Bestand nicht gut. Man kann die einzelnen Immobilien schlecht aufteilen, und wenn dann Immobilie Nr. 1 mehr wert ist als Immobilie Nr. 2, gehen die Schwierigkeiten los.

Aus diesem Grund hat sich die Familienstiftung für strategisch denkende Immobilieninvestoren als sinnvolle, bedenkenswerte Option herausgestellt. Familienstiftungen können in alle Vermögensklassen investieren und diese verwalten. Immobilien sind grundsätzlich eine für Stiftungen geeignete Assetklasse, da sie eine kapitalerhaltende Anlage des Stiftungsvermögens zur Sicherung der nachhaltigen Erfüllung des Stiftungszwecks ermöglichen. Die Familienstiftung übernimmt die Eigentümerschaft über ein Vermögen und sichert dieses innerhalb einer individuell stimmigen Struktur Generationen übergreifend. Das Vermögen wird verselbstständigt unter dem eigentümerlosen Dach der Familienstiftung, denn eine Stiftung gehört nur sich selbst. An ihr bestehen keine vermögenswerten Mitgliedschafts- und Beteiligungsrechte.

Das will heißen: Eine Immobilie oder ein Immobilien-Portfolio geht in das Eigentum der Familienstiftung über – mit den Zielen, die Immobilie(n)vor Zersplitterung, feindlicher Übernahme etc. in der Hand der Familie zu bewahren und die laufende Besteuerung, auch die Erbschaftsteuer, zu optimieren. Durch den Übergang des Vermögens auf die Familienstiftung wird das Vermögen aus dem Privatvermögen und allen damit verbundenen Risiken herausgelöst.

Erbersatzsteuer statt Erbschaftsteuer

Aber wie wirkt sich die Familienstiftung jetzt auf den Zusammenhang von Erbschaftsteuer und Immobilien aus? Ganz einfach: Sie bietet einen deutlichen Mehrwert durch die langfristige wirtschaftliche Planbarkeit der erbschaftsteuerlichen Belastung. Die reguläre Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer bei jedem Vorgang der Vermögensübertragung entfällt durch die Errichtung einer Familienstiftung vollständig. Stattdessen wird alle 30 Jahre eine Erbersatzsteuer erhoben. Dabei wird für das Vermögen einer Familienstiftung ein Vermögensübergang auf zwei Kinder simuliert, und die Familienstiftung hat auf ihre Vermögenssubstanz Erbschaftsteuer zu bezahlen. Das ist ein planbarer Vorgang und vermeidet liquiditäts- und gegebenenfalls substanzschädliche plötzliche Steuerbelastungen. Damit trägt die Familienstiftung für Immobilieninvestoren durch die Abwehr der Gefahren plötzlicher Erbschaftsteuerforderungen direkt zum Vermögensschutz bei und sichert auch emotional die immobilen familiären Vermögenswerte ab. Wer auch die Erbersatzsteuer vermeiden möchte, kann dies mit der Gründung einer Familienstiftung in Liechtenstein.

Bis zu 100 Prozent der Erträge der Stiftung an Familienmitglieder ausschütten

Aus den Erträgen der Familienstiftung über die Immobilien-Vermögensverwaltung lassen sich die begünstigten Familienmitglieder individuell und gezielt fördern. In der Stiftungssatzung – die einzig und allein durch den Stifter gestaltet wird – kann festgelegt werden, dass die begünstigte Familie die einzige Bezieherin der Erträge aus dem Immobilienvermögen sein soll. Je nach Ausgestaltung der Stiftungssatzung können auch 100 Prozent der Erträge der Stiftung an die bezugsberechtigten Familienmitglieder ausgeschüttet werden. Dies ist jedoch im Regelfall von den Stiftern nicht gewünscht. Stattdessen wird häufig in der Stiftung eine geschützte Substanz aufgebaut, deren Ertragskraft für gezielte Maßnahmen eingesetzt wird. So zum Beispiel für punktuelle Finanzierungen von Ausbildung, Unternehmensgründung und familiäre Existenzgründung.

Günstige laufende Besteuerung der Erträge

Dazu kommen weitere Vorteile. Investitionen in Immobilienvermögen können unmittelbar (Eigentum) oder mittelbar (Gesellschaftsbeteiligungen) erfolgen, und die Familienstiftung kann selbst Bankdarlehen aufnehmen und die Immobilie als Sicherheit verwenden. Im Verhältnis zum Stifter sind diverse fremdübliche Rechtsbeziehungen (Schenkung, Kauf, Darlehen, Anstellungsvertrag) möglich. Die Stiftung kann also einerseits Bestandsimmobilien vom Stifter unentgeltlich oder entgeltlich erwerben und andererseits Neu-Investitionen von Dritten erwerben. Die Stiftung kann auch selbst oder über Gesellschaftsbeteiligungen Immobilienvorhaben projektieren, bebauen und veräußern.

Ein wesentlicher Punkt in der Immobilien-Vermögensverwaltung über die Familienstiftung ist auch die Besteuerung der Erträge. Für Investoren, die Grundstücke und Immobilien langfristig zur Erzielung laufender Mieterträge im Bestand halten und gegebenenfalls mittelfristig verkaufen wollen, bietet die Familienstiftung als Grundstückseigentümerin den Vorteil, dass sie auf ihre Mieteinnahmen lediglich 15 Prozent Körperschaftsteuer zahlt und nicht der Gewerbesteuer unterliegt. Das ist eine deutliche Erleichterung als bei Privatpersonen mit einer Steuerbelastung von bis zu 45 Prozent.

Weiterführende Artikel:

Vermögensschutz durch die Familienstiftung

Was versteht man unter Asset Protection im Kontext von Stiftungen?

Asset Protection durch eine Familienstiftung