Immobilienvermögen durch die Familienstiftung absichern

Das Baugewerbe ist mit gut 2,5 Millionen Erwerbstätigen, ca. sechs Prozent aller Arbeitenden insgesamt, einer der größten Arbeitgeber Deutschlands. Die private oder gewerbliche Nutzung von Immobilien ist ein menschliches Grundbedürfnis und das Baugewerbe ist eine der tragenden Säulen der Realwirtschaft. Die Branche boomt seit Jahren. Sie ist mit einem Anteil von rund zehn Prozent am deutschen Bruttoinlandsprodukt und einem Investitionsvolumen von 327 Milliarden Euro im Jahr 2017 einer der bedeutendsten Wirtschaftsträger des Landes. Zusätzlich dazu werden fast fünf Prozent der gesamten Wertschöpfung in Deutschland vom Baugewerbe erbracht. In Anbetracht dieser wirtschaftlichen Paukenschläge wundert es wahrscheinlich niemanden, dass das Immobilienvermögen in Deutschland derzeit ca. 9,5 Billionen Euro beträgt.

Bei gut acht Prozent der Immobilieneigentümer liegen die geschätzten Verkehrswerte über einer halben Million Euro, wobei 1,7 Prozent der Haus- und Grundbesitzer zu den Immobilienmillionären (geschätzte Verkehrswerte des Haus- und Grundbesitzes von 1 Mio. Euro und mehr) zählen.

Das sind Werte und Lebenswerke, die es verdient haben, erhalten und geschützt zu werden. Es ist aus diesem Grund nur allzu verständlich, dass für Bauträger, Projektentwickler und Immobilien-Investoren vielfach der langfristige Vermögensschutz im Vordergrund steht. Sie suchen nach zukunftsorientierten Konzepten, um Immobilienvermögen bestmöglich zu entwickeln und weitreichende Gestaltungsmöglichkeiten zu erhalten, so wie ein Komponist, der vor der Partitur seines Werkes sitzt. 

Häufig stehen dabei die folgenden langfristigen Zielsetzungen im Vordergrund:

• Erhalt der Vermögenssubstanz für Kinder und Enkelkinder
• Gezielte Absicherung, Förderung und Ermutigung der Familienmitglieder
• Haftungsschutz
• Erbschaftsteuerplanung

Gerade mit Blick auf den langfristigen Vermögenserhalt für die Familie bietet sich die Gründung einer immobilienbezogenen Familienstiftung an. Sie schützt vor einer Immobilienzersplitterung in der Generationenfolge und sorgt dafür, dass die gebündelte und damit im Vergleich zur Aufteilung oft höhere Ertragskraft der Immobilien der Familie zugutekommt. 

Trifft man nach sorgfältiger Überlegung und Beratung die Entscheidung, eine immobilienbezogene Stiftung zu errichten, geht die Immobilie oder ein entsprechendes Portfolio in das Eigentum der Familienstiftung über. Die möglichen Übertragungswege sind vielfältig und insbesondere abhängig von der Ausgangsstruktur und der steuerlichen Einordnung der Immobilien. Nach der Projekterfahrung ist vielfach eine Kombination aus unentgeltlichen und entgeltlichen Übertragungen der wirtschaftlich sinnvolle und steueroptimale Weg.

Die errichtete Stiftung kann dabei als stabiler Vertragspartner von Kauf-, Miet- und Schenkungsverträgen genutzt werden. Zeitlich kann die Vermögensüberführung in einem Schritt oder in einem dynamischen Prozess erfolgen. Alternativ kann eine Familienstiftung auch einen Immobilienbestand (fremdfinanziert) aufbauen. Dieser Weg ist – auch in „jungen Jahren“ - insbesondere für professionelle Investoren wirtschaftlich sinnvoll, die deutlich mehr Erträge erwirtschaften, als sie für Ihren privaten Lebensbedarf benötigen. Die Nachfolge ist dann bereits im Zeitpunkt der Investition sinnvoll geregelt. Ertragskraft und Substanz sind geschützt.

Bauträger und Projektentwickler können in der Konzeption und Entwicklung der Stiftung ihr fachliches Know-how zum privaten Vermögensaufbau nutzen und Immobilienbestände aufbauen – auch über die eigentliche unternehmerische Tätigkeit hinaus. Die sorgfältige Gründung einer Stiftung ist dabei mit der Planung oder Entwicklung einer Immobilie durchaus vergleichbar. Aus diesem Grund haben nach der Projekterfahrung insbesondere unternehmerisch denkende Architekten und Ingenieure Freude an der gedanklichen Entwicklung einer Stiftungsstruktur ausgehend vom „weißen Blatt Papier“.

Der alternative Vermögensaufbau im Privatvermögen hat im Alter Hürden bei der Finanzierung. Aufgrund der Beschränkungen der Basel-Richtlinien wird sie immer schwieriger und ältere Unternehmer erhalten so gut wie keine Kredite mehr. Das ist bei der Familienstiftung anders, denn die Stiftung ermöglicht ein sicheres, personenunabhängiges Fundament, losgelöst vom Alter des Stifters. Auf dieser Grundlage können viele Unternehmer entsprechend ihrer Lebensplanung und unternehmerischen Vision auch in gehobenem Lebensalter weiter gestalten und ihre Werte erhalten. Das berühmte „Loslassen“ betrifft eben „nur“ das Eigentum, nicht die unternehmerische Gestaltung. Im Gegenteil. Die Stiftung gibt gerade die sinnvolle Struktur zur Gestaltung innerhalb der Stiftungsstruktur. So kann der Unternehmer jahrzehntelange Erfahrung, Kontakte, und Gestaltungsfreude weiter positiv einsetzen. Das erhält oft nicht nur das Vermögen, sondern auch die Gesundheit und Lebensfreude.

Mit der Tätigkeit verbundene unternehmerische Risiken, die ggf. auch zu einer privaten Insolvenz führen können, werden bei einer durchdachten Konzeption durch die Stiftungsstruktur ausgeschlossen. Die Familienstiftung wird ausschließlich vermögensverwaltend tätig und übernimmt keine operativen Aufgaben - z.B. in der Geschäftsführung des stiftungsverbundenen Bauträgerunternehmens. Eine derartige Eigentümerstruktur reduziert das Risiko, in späteren Jahren noch einmal „von vorne“ beginnen zu müssen. Wer mit 65 Jahren weiter und erfolgreich ganze Stadtteile entwickelt, sollte einen „sicheren Hafen“ haben. Ergänzend können Risiken größerer Objekte mit stiftungsverbundenen Objektgesellschaften begrenzt werden. Auch insoweit kann die gesamte Bandbreite möglicher rechtlicher und steuerlicher Gestaltungsinstrumente genutzt werden.

Diese Schutzfunktion geht mit den steuerlichen Vorteilen der Familienstiftung zusammen. Die Immobilienverwaltung in einer Familienstiftung ist ertragssteuerlich günstig. Stiftungen versteuern ihre Mieterträge in der Vermögensverwaltung lediglich mit dem Körperschaftssteuersatz von 15 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag) anstelle des individuellen Steuersatzes im Privatvermögen, der in der Spitze 45 Prozent beträgt. Auch zahlt die Stiftung grundsätzlich keine Gewerbesteuer auf die Verwaltung von Immobilien- und/oder Kapitalvermögen. Die Stiftung unterliegt der vereinfachten Gewinnermittlung und kann, anders als eine GmbH, Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

Für den langfristigen Vermögensschutz spielt zudem ein weiterer Aspekt eine herausragende Rolle: Eine Familienstiftung schafft Planbarkeit hinsichtlich der Erbschaftsteuer und reduziert die Auswirkungen einer plötzlichen Substanzbesteuerung. Die bei deutschen Familienstiftungen übliche Erbersatzsteuer fingiert einen Erbfall mit zwei Kindern und wird alle 30 Jahre fällig. Sie kann über diesen Zeitraum hinweg aus dem Cash-Flow finanziert werden. Notverkäufe aufgrund einer plötzlichen Erbschaftsteuer sind damit nicht erforderlich. Ergänzend bietet die stichtagsbezogene Besteuerung Gestaltungsspielraum bei der Strukturierung des Stiftungsvermögens.

Unsere Erfahrungen und die Beratungspraxis der UnternehmerKompositionen zeigen, dass Familienstiftungen insbesondere ab einem Immobilienvermögen von fünf Millionen Euro sinnvoll sind. Doch die Größe des Vermögens ist nicht das ausschlaggebende Kriterium: Wichtiger ist es, dass stiftungsrechtlich der Ertrag (im Falle von Immobilien die Mieten) nach Kosten und Steuern dauerhaft ausreichen muss, um den selbst definierten Stiftungszweck zu finanzieren.

Ist dies gewährleistet, schafft die Familienstiftung erstaunliche Möglichkeiten für Immobilienunternehmen und -investoren und trägt einen erheblichen Teil zur Asset Protection bei Immobilien-Portfolios bei.

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