VON DIETER EIMERMACHER
Vermietete Immobilien sind gerade bei Stiftungen eine beliebte Anlageklasse. Sie erwirtschaften regelmäßige Einnahmen aus der Vermietung, die zur Erfüllung des Stiftungszwecks eingesetzt werden können, und erhalten wegen ihrer Wertbeständigkeit gleichzeitig das Vermögen der Stiftung.
Das Thema Instandhaltung zeigt aber, dass vermietete Immobilien nicht nur Einnahmen generieren, sondern auch fortlaufend Geld kosten.
Unter Instandhaltungskosten vermieteter Immobilien versteht man die Kosten für Maßnahmen, die erforderlich sind, um den Zustand eines Gebäudes in einem für die Nutzer akzeptablen Zustand zu halten. Verschleiß durch Wind und Wetter sowie die Benutzung des Gebäudes machen Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich.
Davon zu unterscheiden sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, mit denen Gebäude an veränderte technische Standards und Anforderungen der Nutzer angepasst werden sollen.
Unser Gastautor Dieter Eimermacher ist Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main:
Seine Qualifikationen sind:
- Von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
- Personalzertifiziert nach ISO/IEC 17024 von der HypZert GmbH als Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke - CIS HypZert (F).
- Professional Member (MRICS) der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), RICS Registered Valuer.
Ausbildung:
- Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule (RWTH) Aachen: Diplom-Ingenieur Fachrichtung Architektur.
- Fachhochschule Kaiserslautern: Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) für das Fachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Instanthaltungsmaßnahmen und deren Kosten richtig einschätzen
Die Herausforderung besteht darin, Kosten und Zeitpunkt der erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen richtig einzuschätzen. In Abhängigkeit von Alter und Standard des Gebäudes ist allein für die Instandhaltungskosten bei Mehrfamilienhäusern im Allgemeinen mit 12,00 €/m² bis 15,00 €/m² bezogen auf die Wohnfläche pro Jahr zu rechnen.
Für Büro- und Geschäftshäuser liegen die Kosten in einer ähnlichen Bandbreite. Die Kosten für Instandhaltungsarbeiten sind zuletzt stark gestiegen. Das statistische Bundesamt hat allein für den Zeitraum 02-2021 bis 02-2022 eine Zunahme von 14,4 % bei den Kosten für Instandhaltungsarbeiten bei Wohngebäuden ermittelt. Aufgrund der gestiegenen Baukosten ist daher für die eigene Kalkulation eher ein Ansatz im oberen Bereich der genannten Spanne zu empfehlen.
Fallen Instandhaltungskosten von 15,00 €/m² Wohnfläche im Jahr für ein Mehrfamilienhaus mit einem durchschnittlichen Mietniveau von 7,50 €/m² im Monat an, so bedeutet dies, dass nicht weniger als zwei Monatsmieten für die Instandhaltungskosten benötigt werden.
Instandhaltungskosten fallen typischerweise nicht linear, sondern schubweise an. Da sich das Gebäude über seinen Zustand ja nicht beschweren kann, werden Instandhaltungsmaßnahmen gerne schon mal aufgeschoben, um die eigentlich für diesen Zweck erforderlichen Mittel anderweitig zu verwenden. Im Laufe der Zeit kann so ein veritabler Instandhaltungsstau entstehen. Vermeintlich unerwartet können dann für nun nicht mehr aufschiebbare Maßnahmen derart hohe Summen erforderlich sein, dass diese nicht mehr aus den laufenden Erträgen gedeckt werden können und zum Beispiel ein Darlehen erforderlich wird.
Dazu ein aktuelles Beispiel aus meiner Bewertungspraxis: In einem Wohnhochhaus mit 56 Eigentumswohnungen waren über einen langen Zeitraum zu geringe Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage vorgenommen worden. Wegen in der Vergangenheit unterlassener Instandhaltungsmaßnahmen wurde es nun teuer: Die Betonbrüstungen und Betonbodenplatten der Balkone wiesen Korrosionsschäden auf. Diese waren auf die Bewitterung, aber auch auf Wassereintritt aufgrund der nicht mehr funktionstüchtigen Abdichtung auf der Oberseite der Balkonbodenplatten zurückzuführen. Um die Abdichtung zu erneuern, musste aber auch der Fliesenbodenbelag der Balkone entfernt und später neu aufgebracht werden. Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft war viel zu gering, um die Kosten zu decken. Daher musste sie ein Darlehen über 600.000 € aufnehmen. Das entspricht rund 10.700 € je Wohneinheit. Dadurch fallen während der Laufzeit des Darlehens (10 Jahre) für Zins und Tilgung rund 100 € im Monat je Wohnung zusätzlich zum sonstigen Hausgeld an.
Um unliebsamen Überraschungen dieser Art vorzubeugen, empfiehlt es sich daher, einen langfristigen Instandhaltungsplan für die Immobilie aufzustellen. Basis dafür ist die Bestandsaufnahme des Gebäudezustands. Dafür und für die Definition der künftig erforderlichen Maßnahmen, sowie eine (grobe) Kostenschätzung, ist eine gewisse Fachkompetenz erforderlich. Sofern man darüber nicht selbst verfügt, kann externe Hilfe, zum Beispiel ein Architekturbüro oder Fachfirmen, sinnvoll sein.
Die langfristige Perspektive eröffnet überdies die Möglichkeit, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen mit Modernisierungsmaßnahmen zu kombinieren. So können durch geschickte Planung öffentliche Fördermittel in die Finanzierung einbezogen werden. Außerdem ist durch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen die Realisierung eines höheren Mietniveaus möglich, das ebenfalls zur Finanzierung der Maßnahmen beiträgt.