Eine Zweitwohnung in der Schweiz zu kaufen, ist nicht nur für Grenzgänger attraktiv. Wir erläutern Ihnen gerne die Besonderheiten des Schweizer Rechts. Denn in der Schweiz gilt der Grundsatz der Einheit des Wohnortes, das bedeutet, dass man innerhalb der Schweiz nur einen einzigen Wohnsitz haben darf – nämlich den Hauptwohnsitz. Für den Kauf oder die Miete von Zweitwohnungen gelten ähnlich wie für Ferienwohnungen in der Schweiz einige Besonderheiten, die wir Ihnen gerne erläutern.
Zweitwohnsitz in der Schweiz kaufen: worauf ist zu achten?
In der Schweiz werden vom Einwohnermelderegister alle Personen geführt, die in einem Meldeverhältnis mit der Gemeinde stehen. Dabei wird unterschieden zwischen „Niedergelassenen“, die ihren Hauptwohnsitz in dieser Gemeinde gemeldet und die ihren Heimatschein dort hinterlegt haben. Als „Aufenthalter“ (Nebenwohnsitz) gilt, wer in einer Gemeinde gemeldet ist, wo er sich zu einem bestimmten Zweck während drei aufeinanderfolgenden Monaten oder drei Monaten innerhalb eines Jahres aufhält. Es ist in der Schweiz möglich, mehrere Nebenwohnsitze zu haben.
Dabei ist die Terminologie nicht eindeutig, denn man darf den Zweitwohnsitz nicht mit einer Zweitwohnung verwechseln.
Was gilt als Zweitwohnung in der Schweiz?
Als Zweitwohnung gilt in der Schweiz eine Wohnung, die von Personen ohne Wohnsitz in der entsprechenden Gemeinde genutzt wird. Diese dient üblicherweise Ferienzwecken und darf nicht zu Berufs- und Ausbildungszwecken genutzt werden – hier ist vom Zweitwohnsitz oder Nebenwohnsitz zu unterscheiden.
Der Zweitwohnsitz ist ein sogenannter Wochenaufenthalt, dieser wird bei einer Trennung von Wohnort und Arbeitsort gewährt, aber auch bei getrennten Wohnsitzen von Ehepaaren. Zentral dabei ist, wo die betreffende Person Steuern zahlen muss, das ist dann der Erstwohnsitz. Aber auch die Zweitwohnung muss in der Schweiz angemeldet und besteuert werden.
Für ausländische Staatsangehörige gelten wieder andere Bestimmungen. Hier gilt als Hauptwohnsitz die Gemeinde, für welche die Aufenthaltsbewilligung oder die Niederlassungsbewilligung erteilt wurde. Für Ausländer ist ein Nebenwohnsitz nur in bestimmten Fällen möglich.
Mit der Zweitwohnungsinitiative haben die Schweizer Bürger sich 2012 dafür ausgesprochen, den Zweitwohnungsbau zu beschränken. Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen ist seit Januar 2016 in Kraft und legt fest, dass Gemeinden nicht mehr als 20 % an Zweitwohnungen bewilligen dürfen.
Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen verpflichtet überdies die Gemeinden jährlich dazu, ein Wohnungsinventar einzurichten. Dabei muss die Gesamtzahl an Wohnungen erfasst und alle Erstwohnsitze müssen ausgewiesen werden. Der Bund stellt für jede Gemeinde auf dieser Grundlage den Anteil der Zweitwohnungen fest. In Gemeinden, wo der Zweitwohnungsanteil über 20 % liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden.
Was braucht man beim Kauf einer Zweitwohnung in der Schweiz?
Beim Kauf einer Zweitwohnung in der Schweiz ist für Ausländer, wie bei der Ferienwohnung, eine Bewilligung nötig. Eine Ausnahme bilden dabei Grenzgänger, die in der Schweiz arbeiten und über die Grenzgängerbewilligung (Ausweis G) verfügen. Sie können in der Gegend ihres Arbeitsortes ohne Bewilligung eine Zweitwohnung in der Schweiz kaufen, dürfen diese aber nicht vermieten.
Ferienunterkünfte gelten als Luxus und werden in der Schweiz mit dem Eigenmietwert versteuert. Unter Eigenmietwert versteht man Ausgaben, die anfallen würden, wenn man die Immobilie mieten würde. Er wird von den Kantonen festgelegt, die jeweils ihre eigenen Berechnungsregeln haben. Zur Berechnung wird der Standort der Wohnung, die Wohnfläche, das Baujahr und die Bauart berücksichtigt, ebenso die Marktpreise. Der Eigenmietwert muss grundsätzlich mindestens 60 % der dort verlangten Mieten betragen. Im Gegenzug dazu darf der Immobilienbesitzer Hypothekenzinsen und Unterhaltskosten von den Steuern abziehen.
Auch beim Verkauf einer Schweizer Zweitwohnung fallen die üblichen Steuern an. Je kürzer die Besitzdauer, desto höher ist die Steuer, was der Spekulation mit Immobilien, besonders von Ferienimmobilien im Alpenraum, vorbeugen soll.
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